房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，對于土地使用稅繳納起止時間的確認一直困擾著相關(guān)企業(yè)。那么房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅如何計算繳納?繳納時間如何確認呢?

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅如何計算繳納?

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般分期開發(fā)、分批次分樓棟交房，此時如果按照每半年或者每季度計算一次土地使用稅，則會導(dǎo)致已經(jīng)交付的房子部分時間內(nèi)仍然在繳納土地使用稅，因此我們建議逐月統(tǒng)計已交付面積采用按月遞減，可采用如下計算公式：

　　每月應(yīng)納土地使用稅=開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積×(1-截至上月末累計銷售商品房交付使用的建筑面積÷商品房可售總建筑面積)×土地使用稅單位稅額標準÷12

　　二、土地使用稅繳納起始時間

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第74號)文件規(guī)定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地。

　　對于這類建設(shè)用地，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規(guī)定，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、土地使用稅繳納終止時間

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題”規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

　　至于“房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”具體指的是什么，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定。有的地方自行出臺了規(guī)定，大致分為如下幾種標準：

　　1.簽訂銷售合同

　　《廣西自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間的通知》(桂地稅字[2009]117號)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅;終止繳納的時間應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。

　　2.交房

　　(1)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(青地稅函[2009]128號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。

　　此處的商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

　　(2)《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號)第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間，為房屋交付使用的當月末。房屋交付使用的時間為合同約定時間。未按合同約定時間交付使用的，為房屋的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

　　3.辦理產(chǎn)權(quán)證

　　《河南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法》(豫地稅發(fā)[2006]84號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，應(yīng)自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面積所應(yīng)分攤的土地面積相應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅土地面積。

　　房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所占有的土地已發(fā)生實際轉(zhuǎn)移的行為。

　　對購房人非個人原因無法及時取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般是先簽訂預(yù)售或銷售合同，然后交房，然后再為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，因此我們明顯可以比較上述地方企業(yè)土地使用稅的稅負是輕是重。

　  房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅繳納時間

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　如果由于政府相關(guān)部門的原因?qū)е峦恋貨]有按合同約定的時間交付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么土地使用稅又如何繳納呢?

　　國家層面沒有相關(guān)的政策規(guī)定，部分地方稅務(wù)機關(guān)對此問題進行了明確，一般有兩種觀點。

　　第一種觀點：按補充合同或政府有關(guān)部門證明的時間，確定土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。如遼寧、安徽、海南等地稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定。

　　《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》(遼地稅函[2011]225號)第二條規(guī)定，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)的有關(guān)規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補充協(xié)議，重新明確交付土地的時間;也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認后，可按補充合同或政府有關(guān)部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間。

　　《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號)第四條規(guī)定，對以有償方式取得土地使用權(quán)，因政府拆遷等原因未能按照合同約定時間交付使用的，在未辦理土地使用權(quán)屬證明前，以其與土地管理部門簽訂的補充合同、協(xié)議或者以政府相關(guān)職能部門的補充證明上注明的交付土地時間的次月起計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(注：依據(jù)國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第20號的規(guī)定，政府拆遷等交付土地時間證明已取消，改為政府部門內(nèi)部和政府部門間信息共享的辦理方式)

　　《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(瓊地稅發(fā)[2015]115號)第一條規(guī)定，對政府未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的期限將土地交付給受讓人，但受讓人已取得國有土地使用權(quán)證的，根《國家稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》([88]國稅地字第15號)第四條“土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納”規(guī)定，受讓人應(yīng)從取得國有土地使用權(quán)證的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第二條規(guī)定，對政府未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的期限將土地交付給受讓人，且受讓人也未取得國有土地使用權(quán)證的，若土地出、受讓雙方簽訂補充協(xié)議重新約定土地交付時間，受讓人按重新約定的土地交付時間次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　第二種觀點：按規(guī)定足額繳納土地使用稅，如江西稅務(wù)的規(guī)定。

　　《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2018年第15號)第二條第(一)項規(guī)定，對屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍但實際有部分或全部無法使用的，以及使用功能受限的土地，納稅人均應(yīng)按規(guī)定足額申報納稅，其用地方面的糾紛或困難不得影響城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納。